Vastgoedadvocaat Kim Albert van BG.Legal en projectontwikkelaar Niels Vader (foto) van Woonstichting Joost moeten veel geduld hebben voor het realiseren van sociale woningbouw. Kim Albert: ‘Die “goede buurman” doet mij toch af en toe op de rem trappen. Woonstichting Joost heeft te maken met huurders en met de publieke opinie. In andere gevallen zou je er misschien eerder met gestrekt been in gaan.’
Albert: ‘We kennen elkaar van het departement Den Bosch van de LighthouseClub, een internationale netwerkclub voorde bouw- en vastgoedsector.’
Vader: ‘Omdat we elkaar daar leerden kennen, nu 11 jaar geleden, liep onze kennis gelijk op. We hadden lezingen over aanbestedingen, architectuur en zelfs filosofie. Ik werkte toen bij een woonstichting in Boxtel, die is later gegroeid in de regio tot Woonstichting Joost. We zijn met elkaar meegegroeid, want het kantoor van Kim, BG.Legal, heeft zich na Boxtel ook gevestigd in Den Bosch en Eindhoven.’
Albert: ‘s Ochtends op de fiets kruisen we elkaar vaak. Niels fietst dan naar Boxtel, en ik op de racefiets naar Den Bosch. Al herkennen we elkaar niet altijd.’
Vader: ‘Kim ziet er raceriger uit, ik moet door zijn helm en bril heen kijken. Een pure projectontwikkelaar rijdt trouwens rond in zijn auto, ziet een weiland en denkt: wat zou hier het meeste rendement opleveren, een school, distributiecentrum, kantoorpand of woningbouw? Als ik ergens rijd en een kans zie, dan denk ik meteen aan mogelijke sociale woningbouw. Ik heet “projectontwikkelaar woningbouw”, want sinds de nieuwe Woningwet in 2014 mogen we als corporatie niet anders dan sociale woningbouw ontwikkelen.’
Albert: ‘Ik werkte ook veel voor een landelijke supermarktketen. De projectontwikkelaar probeert dan blinde vlekken in het land te vinden waar detailhandel mogelijk is. Dan tellen de pegels toch meer dan bij Woonstichting Joost. Bij woonstichting Joost moet het zeker ook geld opleveren, maar bovenal ook maatschappelijk rendement.’
Vader: ‘Dat maatschappelijk rendement is absoluut een meerwaarde in mijn werk. Ik heb ook voor een supermarktketen gewerkt, in mijn geval een Duitse discounter. Dan kom je je kantoor niet uit voor een rendement van 6,9 procent – en met 7,1 procent heb je ineens een project! Dat lever je op, en dan ren je weg naar het volgende project. Terwijl een corporatie voor 50 of 70 jaar eigenaar is van een gebouw. Dan wil je een goede verstandhouding met je omgeving, je blijft immers betrokken. Wij willen als JOOST “Een goede buurman” zijn.’
Druk
Albert: ‘Mij is elke klant me even lief, of het nou een corporatie is of een meer zakelijke klant is. Maar in de supermarktwereld is de druk op mij als advocaat wel groter. Dan wil men per se die winkel binnenhalen, eventueel met een probeersel, bestemmingsplan-technisch gezien.’
Vader: ‘Bij gesprekken met aannemers heb ik graag Kim erbij, want in elk project zitten weer andere angels, en de wet- en regelgeving verandert ook telkens.’
Albert: ‘Dan gaat het over termijnen en procedures en de invloed op de bouwtijd. Hoe verdeel je de risico’s en aansprakelijkheden?’
Vader: ‘Die snelheid en slimmigheden die Kim bij supermarktketens opdoet, krijgen we ook in onze projecten mee. Ik heb dan misschien minder haast dan commerciële projectontwikkelaars, maar ik krijg van Kim wel altijd snel antwoord.’
Albert: ‘Het zit in mijn genen om een mail het liefst dezelfde dag te beantwoorden, dat vraagt de markt ook vaak. Soms ben ik misschien wat ongedurig, als ik meedenk met Niels’ projecten. Dan vraag ik: heb je hier nog aan gedacht? En: we zouden dat nog doen!’
Vader: ‘Van opleiding ben ik architect en bouwkundige. Ik vind het leuk om op de steiger te staan. Maar verleden week heb ik mezelf weer eens anderhalve dag opgesloten om stoffige juridische teksten te lezen. Dat maakt mij niet héél blij.’
Albert: ‘Die teksten moesten worden doorgenomen omdat je alles wilt laten bezinken en wilt weten waar de belangen van de ander liggen en hoe je daar als goede buurman mee omgaat.
Vader: ‘Ja. Die tientallen pagina’s met aangedragen bezwaren zijn juridisch wel al eens geanalyseerd. We kijken dan toch opnieuw of er aanknopingspunten in zitten waar we samen met de omwonenden iets mee kunnen. Bij al onze projecten wonen mondige mensen. Soms is het balanceren: gaan we er hard juridisch in, of gaan we toch als goede buurman in overleg met elkaar?’
Niet stiekem
Albert: ‘Als projectontwikkelaar moet je veel geduld hebben, procedures duren lang. Omwonenden willen hun zegje doen. Die goede buurman doet mij toch af en toe op de rem trappen. Woonstichting Joost heeft te maken met huurders en met de publieke opinie. In andere gevallen zou je er misschien eerder met gestrekt been in gaan.’
Vader: ‘Als ik een dakkapel op mijn huis wil zetten, staat er bovenaan de vergunningaanvraag of je met je buren hebt gesproken. Daarmee ga je dan in overleg, je doet het niet stiekem, anders dan in mijn supermarkt-tijd. Maar soms doet iemand een beroep op privacy als hij op 100 meter afstand een raam zijn kant op ziet staan. “Ze kunnen mijn tuin inkijken!” Als het op de erfgrens is, is dat natuurlijk een ander verhaal. De laatste tien jaar zie je dat mensen vaak tegen zijn.’
Albert: ‘Soms worden er zaken bijgesleept als stikstof en ongeoorloofde staatssteun. Dat moet je dan tot de juiste proporties terugbrengen. In de rechtspraak worden het begrip belanghebbende en de relativiteit ook steeds belangrijker. Is de norm die zou zijn geschonden, geschreven ter bescherming van jou? Alleen een milieuorganisatie die het in haar statuten heeft staan mag over stikstof klagen, of een buur die dichtbij het natuurgebied woont. Na de stikstofuitspraak van de Raad van State zag je in talkshows de voorzitters van allerlei belangenorganisaties. De media zetten dat heel zwaar aan. Terwijl het toch vooral gaat om bouwprojecten in de buurt van Natura-2000 gebieden. In stedelijk gebied speelt dat echt niet, bij omvorming van een pand.’
