LEGALE ZAKEN

Zakelijk nieuws / Juridisch perspectief

Altijd op de hoogte blijven?
Even inschrijven:

Nieuws:

Gemeentelijke opkoopbescherming: goede uitwerking is het halve werk

Sinds 1 januari 2022 hebben gemeenteraden de bevoegdheid om via een gemeentelijke huisvestingsverordening opkoopbescherming in te voeren. Met de invoering van opkoopbescherming kunnen gemeenten de positie van specifieke groepen, zoals starters en personen met een middeninkomen, beschermen door (particuliere) beleggers in bepaalde wijken te weren.

Inmiddels blijkt dat veel gemeenten dankbaar gebruik (willen) maken van deze bevoegdheid. Twee maanden na het invoeren van deze mogelijkheid blijkt dat een zorgvuldige formulering van de opkoopbeschermingsregeling essentieel is om het doel van die regeling te bereiken en onbedoelde neveneffecten te voorkomen.
De grondslag voor het invoeren van opkoopbescherming is opgenomen in artikel 41 van de Huisvestingswet. Sinds de invoering van dit artikel – en al daarvoor – spreken marktpartijen hun zorgen uit over het artikel, waarin de nodige nuances en uitzonderingen zouden ontbreken. Inmiddels hebben veel gemeenten een opkoopbeschermingsregeling vastgesteld waarin weinig of geen aandacht wordt besteed aan die zorgen. Ondanks de ongetwijfeld goede bedoelingen van gemeenten, roept dit serieuze vragen op over de houdbaarheid van sommige regelingen. Daarnaast lijken veel regelingen in hun huidige vorm het doel (deels) voorbij te schieten. Wij lichten hieronder enkele knelpunten toe.

Koopwoningen
Uit de parlementaire geschiedenis bij de wijziging van de Huisvestingswet volgt dat het invoeren van opkoopbescherming tot doel heeft om te voorkomen dat particuliere beleggers koopwoningen opkopen om die vervolgens te verhuren. In veel huisvestingsverordeningen wordt echter aansluiting gezocht bij de definitie ‘woonruimte’. Die definitie maakt doorgaans geen onderscheid tussen koop- en huurwoningen.
Als gevolg daarvan is een regeling vaak ook van toepassing op huurwoningen en dus strikt genomen niet in overeenstemming met de Huisvestingswet. Het zou relatief eenvoudig moeten zijn om een huisvestingsverordening op dit punt alsnog in overeenstemming te brengen met de Huisvestingswet.
Particuliere beleggers
Daarnaast wordt door gemeenten vaak geen onderscheid gemaakt tussen particuliere beleggers en institutionele beleggers. Het betrekken van institutionele beleggers bij de opkoopbeschermingsregeling lijkt nooit de bedoeling te zijn geweest van de wetgever. In veel opkoopbeschermingsregelingen komt dit verschil echter niet tot uitdrukking. Onderstaand voorbeeld illustreert dat dit tot onwenselijke situaties kan leiden.
Een gemeente kan in haar huisvestingsverordening opnemen dat het verboden is om zonder huisvestingsvergunning een goedkope of middeldure koopwoning in gebruik te geven gedurende een periode van maximaal vier jaar als die woning op de datum van inschrijving van de leveringsakte leeg staat. In artikel 41 Huisvestingswet zijn ‘standaard’-uitzonderingen opgenomen op grond waarvan de gemeenteraad een ontheffing van het verbod of een vergunning kan verlenen waardoor het verbod niet van toepassing is.
Een woningeigenaar komt bijvoorbeeld in aanmerking voor een vergunning als de woningeigenaar tijdelijk in het buitenland verblijft, of als de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een tweedegraads bloed- of aanverwant. Gemeenten nemen vaak alleen de ‘standaard’ uitzonderingen op in de huisvestingsverordening. Dat is begrijpelijk, de Huisvestingswet biedt niet voor niets een kader waar een gemeente zich op kan baseren. Een institutionele belegger komt echter vrijwel nooit in aanmerking voor deze uitzonderingen.

Boete
Als een institutionele belegger een woningcomplex (dat onder het toepassingsbereik van het verbod valt) wil verkopen en ten minste één woning staat leeg op de datum van inschrijving van de leveringsakte, dan mag die woning gedurende vier jaar niet in gebruik worden gegeven op straffe van een boete van maximaal €21.750. Het goed denkbaar dat beleggers dit risico willen mitigeren door de woning dan maar leeg te laten staan.
Het is discutabel of een regeling die tevens ziet op institutionele beleggers juridisch houdbaar is, omdat zo’n regeling aan het door de wetgever beoogde doel voorbij lijkt te gaan.

Conclusie
Uit het voorgaande volgt dat grote zorgvuldigheid is geboden bij het opstellen van een opkoopbeschermingsregeling. De gemeente Amsterdam heeft in dit kader recent – mede naar aanleiding van reacties van marktpartijen – diverse nuanceringen aangebracht in haar huisvestingsverordening die de in deze bijdrage genoemde onwenselijke situaties beperken. Dit leidt tot een regeling die vanuit zowel juridisch als maatschappelijk oogpunt beter aansluit op artikel 41 Huisvestingswet. Andere gemeenten zouden er goed aan doen om ook de reacties van betrokken marktpartijen mee te wegen.
Het opstellen van een opkoopbeschermingsregeling is complex en vraagt om een zorgvuldige aanpak. Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn de reikwijdte van de regeling, het juiste gebruik van definities en het voorzien in eventuele maatwerkoplossingen.

Facebookfittie: uitlatingen deels rechtmatig, deels onrechtmatig

Ze houden zich bezig met de tijdelijke opvang van konijnen: Chews & Shelters enerzijds, en Konijnenherberg en Stichting K’nijn & Ko anderzijds. De twee laatstgenoemden melden op Facebook dat het bij Chews & Shelters niet pluis is: te kleine kooien en slechte verzorging. De voorzieningenrechter staat veel meningen toe, maar

Lees Verder >

Eerder Nieuws

Delen:

Twitter
LinkedIn
Email

Overzicht pagina:

Nieuws:

Gemeentelijke opkoopbescherming: goede uitwerking is het halve werk

Sinds 1 januari 2022 hebben gemeenteraden de bevoegdheid om via een gemeentelijke huisvestingsverordening opkoopbescherming in te voeren. Met de invoering van opkoopbescherming kunnen gemeenten de positie van specifieke groepen, zoals starters en personen met een middeninkomen, beschermen door (particuliere) beleggers in bepaalde wijken te weren.

Inmiddels blijkt dat veel gemeenten dankbaar gebruik (willen) maken van deze bevoegdheid. Twee maanden na het invoeren van deze mogelijkheid blijkt dat een zorgvuldige formulering van de opkoopbeschermingsregeling essentieel is om het doel van die regeling te bereiken en onbedoelde neveneffecten te voorkomen.
De grondslag voor het invoeren van opkoopbescherming is opgenomen in artikel 41 van de Huisvestingswet. Sinds de invoering van dit artikel – en al daarvoor – spreken marktpartijen hun zorgen uit over het artikel, waarin de nodige nuances en uitzonderingen zouden ontbreken. Inmiddels hebben veel gemeenten een opkoopbeschermingsregeling vastgesteld waarin weinig of geen aandacht wordt besteed aan die zorgen. Ondanks de ongetwijfeld goede bedoelingen van gemeenten, roept dit serieuze vragen op over de houdbaarheid van sommige regelingen. Daarnaast lijken veel regelingen in hun huidige vorm het doel (deels) voorbij te schieten. Wij lichten hieronder enkele knelpunten toe.

Koopwoningen
Uit de parlementaire geschiedenis bij de wijziging van de Huisvestingswet volgt dat het invoeren van opkoopbescherming tot doel heeft om te voorkomen dat particuliere beleggers koopwoningen opkopen om die vervolgens te verhuren. In veel huisvestingsverordeningen wordt echter aansluiting gezocht bij de definitie ‘woonruimte’. Die definitie maakt doorgaans geen onderscheid tussen koop- en huurwoningen.
Als gevolg daarvan is een regeling vaak ook van toepassing op huurwoningen en dus strikt genomen niet in overeenstemming met de Huisvestingswet. Het zou relatief eenvoudig moeten zijn om een huisvestingsverordening op dit punt alsnog in overeenstemming te brengen met de Huisvestingswet.
Particuliere beleggers
Daarnaast wordt door gemeenten vaak geen onderscheid gemaakt tussen particuliere beleggers en institutionele beleggers. Het betrekken van institutionele beleggers bij de opkoopbeschermingsregeling lijkt nooit de bedoeling te zijn geweest van de wetgever. In veel opkoopbeschermingsregelingen komt dit verschil echter niet tot uitdrukking. Onderstaand voorbeeld illustreert dat dit tot onwenselijke situaties kan leiden.
Een gemeente kan in haar huisvestingsverordening opnemen dat het verboden is om zonder huisvestingsvergunning een goedkope of middeldure koopwoning in gebruik te geven gedurende een periode van maximaal vier jaar als die woning op de datum van inschrijving van de leveringsakte leeg staat. In artikel 41 Huisvestingswet zijn ‘standaard’-uitzonderingen opgenomen op grond waarvan de gemeenteraad een ontheffing van het verbod of een vergunning kan verlenen waardoor het verbod niet van toepassing is.
Een woningeigenaar komt bijvoorbeeld in aanmerking voor een vergunning als de woningeigenaar tijdelijk in het buitenland verblijft, of als de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een tweedegraads bloed- of aanverwant. Gemeenten nemen vaak alleen de ‘standaard’ uitzonderingen op in de huisvestingsverordening. Dat is begrijpelijk, de Huisvestingswet biedt niet voor niets een kader waar een gemeente zich op kan baseren. Een institutionele belegger komt echter vrijwel nooit in aanmerking voor deze uitzonderingen.

Boete
Als een institutionele belegger een woningcomplex (dat onder het toepassingsbereik van het verbod valt) wil verkopen en ten minste één woning staat leeg op de datum van inschrijving van de leveringsakte, dan mag die woning gedurende vier jaar niet in gebruik worden gegeven op straffe van een boete van maximaal €21.750. Het goed denkbaar dat beleggers dit risico willen mitigeren door de woning dan maar leeg te laten staan.
Het is discutabel of een regeling die tevens ziet op institutionele beleggers juridisch houdbaar is, omdat zo’n regeling aan het door de wetgever beoogde doel voorbij lijkt te gaan.

Conclusie
Uit het voorgaande volgt dat grote zorgvuldigheid is geboden bij het opstellen van een opkoopbeschermingsregeling. De gemeente Amsterdam heeft in dit kader recent – mede naar aanleiding van reacties van marktpartijen – diverse nuanceringen aangebracht in haar huisvestingsverordening die de in deze bijdrage genoemde onwenselijke situaties beperken. Dit leidt tot een regeling die vanuit zowel juridisch als maatschappelijk oogpunt beter aansluit op artikel 41 Huisvestingswet. Andere gemeenten zouden er goed aan doen om ook de reacties van betrokken marktpartijen mee te wegen.
Het opstellen van een opkoopbeschermingsregeling is complex en vraagt om een zorgvuldige aanpak. Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn de reikwijdte van de regeling, het juiste gebruik van definities en het voorzien in eventuele maatwerkoplossingen.

Eerder Nieuws

Delen:

Twitter
LinkedIn
Email

Overzicht pagina:

Privacy Cookies

Leuk dat u er bent. Nog even dit:

LEGALE ZAKEN maakt gebruik van cookies om het gebruik van de website te analyseren, om het mogelijk te maken content via social media te delen. Deze cookies worden ook geplaatst door derden. Wij gaan zorgvuldig met uw privégegevens om. Klik op ‘lees verder’ voor uitgebreide informatie.

Door deze melding weg te klikken of gebruik te blijven maken van deze site stemt u hiermee in. 

Privacy Cookies

Leuk dat u er bent. Nog even dit:

LEGALE ZAKEN maakt gebruik van cookies om het gebruik van de website te analyseren, om het mogelijk te maken content via social media te delen. Deze cookies worden ook geplaatst door derden. Wij gaan zorgvuldig met uw privégegevens om. Klik op ‘lees verder’ voor uitgebreide informatie.

Door deze melding weg te klikken of gebruik te blijven maken van deze site stemt u hiermee in.