Bij de bestrijding van de huidige wooncrisis ligt de rol van de particuliere belegger onder het vergrootglas. In de strijd tegen ‘buy-to-let’ krijgen gemeenteraden er per 1 januari 2022 een nieuw wapen bij: de bevoegdheid om in hun huisvestingsverordening de zogenaamde opkoopbescherming in te voeren.
Amsterdam presenteerde op 5 november jongstleden als eerste gemeente concrete plannen, maar inmiddels zijn er uit meer dan 130 gemeenten geluiden te horen dat zij voornemens zijn van de nieuwe bevoegdheid gebruik te gaan maken.
De nieuwe bevoegdheid voor de gemeenteraad tot het instellen van opkoopbescherming betreft een tijdelijke regeling in de Huisvestingswet. Deze zal in principe na 3 jaar komen te vervallen. Gezien de omvang van het probleem op de woningmarkt lijkt niet uitgesloten dat de regeling te zijner tijd zal worden verlengd.
Volgens de Amsterdamse conceptregeling zal opkoopbescherming gaan gelden voor alle woonruimten binnen de gemeente waarvan na 1 april 2022 een leveringsakte wordt geregistreerd. Het buy-to-let verbod geldt dan indien de desbetreffende woonruimte op het moment van de hiervoor genoemde levering een WOZ-waarde heeft van minder dan €512.000 én deze woonruimte op dat moment ‘vrij van huur of gebruik’ is, dan wel ‘in verhuurde staat voor minder dan zes maanden’.
Valt een woning onder het verbod dan mag de koper/eigenaar deze gedurende vier jaar niet verhuren zonder een vergunning of ontheffing. Een vergunning kan slechts op beperkte gronden worden verleend, waarvan de belangrijkste gronden zien op de verhuur aan bloed- en aanverwanten in de eerste of tweede graad, of wanneer de woningeigenaar de woning ten minste 12 maanden zelf heeft bewoond.
Ontheffingen kunnen worden verleend ‘indien zich omstandigheden voordoen die maken dat redelijkerwijs niet van de eigenaar verlangd kan worden dat hij het verbod naleeft’. In de Amsterdamse voorstellen ontbreekt een toelichting welke omstandigheden men daarbij voor ogen heeft. Deze uitzondering lijkt echter slechts in een beperkt aantal gevallen voorstelbaar. Op overtreding van het verbod staat een bestuurlijke boete van €21.750 per woning.
Juridische haken en ogen
Voor bestaande woningeigenaren heeft de opkoopbescherming een aanzienlijke impact op het recht vrijelijk over hun eigendom te kunnen beschikken, zoals beschermd door onder meer artikel 1 Eerste protocol van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Cruciaal is daarbij of sprake is van een fair balance tussen het doel dat met de maatregel wordt nagestreefd en de mate waarin inbreuk op het eigendomsrecht wordt gemaakt.
De Huisvestingswet vereist voor het invoeren van de opkoopbescherming dat deze geschikt is en noodzakelijk ter bestrijding van de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, dan wel kan dienen ter behoud van de woonomgeving. Vanuit de toepasselijke EU-Dienstenrichtlijn is een vergelijkbare afweging noodzakelijk.
Al met al zal een gemeenteraad op basis van objectieve informatie moeten kunnen onderbouwen dat het verbod bijdraagt aan het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, en dat de maatregel proportioneel en subsidiair is. Dat wil zeggen dat er geen andere, minder beperkende maatregelen mogelijk zijn waarmee hetzelfde doel kan worden bereikt.
In de door Amsterdam gekozen aanpak is aansluiting gezocht bij de WOZ-waarde van woningen. Dat lijkt qua insteek logisch. Tegelijkertijd roepen enkele van de gekozen uitgangspunten de nodige vragen op. Zo zwijgt het beleidsvoorstel over de verhouding tussen de opkoopbescherming en andere maatregelen die in de stad wel (of niet) zijn getroffen om de schaarste te bestrijden.
Verder lijkt de gekozen WOZ-grens van €512.000 aan de hoge kant. Leidend voor het bedrag lijkt niet zozeer de uitkomst van een afweging over de proportionaliteit van de maatregel te zijn geweest, maar de door het college van Amsterdam geformuleerde wens om ten minste 60% van de woningvoorraad te beschermen.
Afrondend
Dat er wat moet gebeuren om de woningcrisis te bestrijden, daar zijn vriend en vijand het over eens. Voor Amsterdamse woningeigenaren lijkt er echter alle aanleiding te zijn om gebruik te maken van de tot 15 december aanstaande geboden inspraakmogelijkheden.
Juridisch worden er, zeker vanuit het Europeesrecht, hoge eisen gesteld aan maatregelen die zo ingrijpend zijn. Het is de vraag of die lat door de huidige Amsterdamse voorstellen wordt gehaald. Zowel voor Amsterdam als voor andere steden lijkt er reden te zijn de plannen nog eens kritisch tegen het licht te houden.
Door: Jan de Heer
