Over iets meer dan een jaar – vanaf 1 januari 2023 – moeten kantoorgebouwen volgens het Bouwbesluit 2012 verplicht een energielabel C of hoger hebben. Dit is een belangrijke wijziging voor kantooreigenaren, huurders, ontwikkelaars en potentiële kopers van bestaande kantoorgebouwen.
Heeft een kantoorgebouw nog geen geldig energielabel C of hoger, dan mag het vanaf 2023 niet (meer) als kantoorruimte gebruikt worden of in gebruik worden genomen. De label C verplichting geldt voor kantoorgebouwen waarbij de gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties 50% of meer is van de totale oppervlakte, én de kantoorfunctie groter is dan 100 m2. Voor kantoorgebouwen die zijn aangewezen als monumenten en gebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt, geldt geen labelverplichting.
Het voorgaande houdt in dat uiterlijk op 1 januari 2023 alle maatregelen getroffen moeten zijn om in aanmerking te komen voor een energielabel C of hoger en dat tevens uiterlijk op dat moment het energielabel moet zijn geregistreerd.
Om te voorkomen dat onredelijk hoge kosten worden gemaakt voor verouderde kantoorgebouwen, heeft de wetgever de zogenaamde hardheidsclausule uit artikel 5.11 lid 5 van het Bouwbesluit 2021 geïntroduceerd. Deze hardheidsclausule is van toepassing indien (i) er maatregelen dienen te worden getroffen om energielabel C te verkrijgen en (ii) deze maatregelen een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar. In dat geval mag een gebouweigenaar volstaan met (i) maatregelen die een terugverdientijd hebben van korter dan 10 jaar en (ii) een lager label (energielabel D-G). Het is nog onduidelijk op welk moment een energielabel C dan wel moet zijn behaald.
Verantwoordelijkheid en mogelijke obstakels
Volgens de wetgever is de kantooreigenaar verantwoordelijk voor deze verduurzaming. De kantooreigenaar draagt daarom in beginsel ook de kosten daarvan. De overheid stelt hiervoor geen financiering ter beschikking, omdat uitgaven voor verduurzaming van gebouwen over het algemeen rendabele investeringen zijn. Eigenaren van kantoorgebouwen kunnen wel gebruik maken van de bestaande subsidieregelingen, zoals Energie-investeringsaftrek, Investeringssubsidie duurzame energie voor zonneboiler, warmtepompen en biomassaketels en Stimulering duurzame energieproductie.
Dat de verhuurder de kosten voor de noodzakelijke werkzaamheden draagt is niet vanzelfsprekend, al lijkt dat wel het meest voor de hand te liggen bij lopende huurcontracten.
In het ROZ-model (Raad voor Onroerende Zaken) voor kantoorruimte is geregeld dat de verhuurder de kosten van bepaalde onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde dient te nemen. Betoogd kan worden dat het labelproef maken van het kantoorgebouw hieronder valt.
Daarnaast kan men beredeneren dat het niet voldoen aan de label C verplichting kwalificeert als een gebrek, nu dit met zich brengt dat het kantoorgebouw niet als kantoor gebruikt mag worden. Slaagt dit betoog, dan zou dat betekenen dat de verhuurder de energiebesparende werkzaamheden voor zijn rekening moet nemen. De huurder zou ook nog aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering en schadevergoeding indien dit niet expliciet is uitgesloten in de huurovereenkomst.
Nog te sluiten huurovereenkomsten
Bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten is het goed om rekening te houden met de energielabelverplichting. Denk hierbij aan het volgende:
– afspraken maken over (i) kosten- en batenverdeling van verduurzamingswerkzaamheden en (ii) huurdersonderhoud van het verduurzamingspakket;
– specifiek vastleggen wat huurders’ verantwoordelijkheden zijn voor het nemen van energiebesparende maatregelen op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer, nu deze werkzaamheden ook kunnen bijdragen aan het verkrijgen en behouden van een energielabel C en tevens of deze werkzaamheden onderdeel worden van het gehuurde en derhalve bij oplevering in het gehuurde dienen te worden achtergelaten;
– financiële afspraken maken over de gevolgen van de verduurzaming indien het huurgenot hierdoor verbetert, denk aan huurverhoging;
– praktische afspraken maken over verduurzamingswerkzaamheden zodat verhuurders geen hinder ondervinden van huurders die weigeren mee te werken;
– juridische afspraken maken over de gevolgen van het niet tijdig behalen van een energielabel C. Huurder en verhuurder kunnen afspreken dat dit niet kwalificeert als een gebrek.
Mogelijke obstakels bij (ver)koop
Gebouweigenaren en potentiële kopers van kantoorgebouwen zien zich mogelijk geconfronteerd met obstakels bij de (ver)koop van energie-onzuinige kantoorpanden. Zo zal het bij (grote) banken niet mogelijk zijn om financiering te krijgen voor de aankoop van kantoorgebouwen indien het kantoorpand geen energielabel C of hoger heeft.
Dat geldt nu al bij bijvoorbeeld al bij de ING. Daarentegen geeft ING, en onder andere ook Rabobank, korting op de rente in het geval het pand een label C of hoger heeft. Verder zal de notaris weigeren mee te werken aan de levering van een kantoorgebouw in afwezigheid van een energielabel C of hoger.
Conclusie
Gebouweigenaren van kantoorpanden doen er verstandig aan om te zorgen dat zij voor 2023 minimaal een label C hebben. Hoewel de handhaving misschien niet zo streng zal zijn als gedacht, lopen vastgoedeigenaren ook tegen problemen aan wanneer ze een kantoorpand willen (ver)kopen zonder dat een energielabel C aanwezig is. Alvast extra investeren in verduurzaming kan ten slotte geen kwaad omdat kantoorpanden in 2030 verplicht energielabel A moeten hebben.
Door: Mane Bajadjan en Paul Visser
