LEGALE ZAKEN

Zakelijk nieuws / Juridisch perspectief

Altijd op de hoogte blijven?
Even inschrijven:

Interviews:

Q&A

Cliënt en juridisch adviseur: ‘Als je de klant naar de mond praat, kun je niet goed adviseren’

Projectontwikkelaar Maarten Rövekamp (Mogelijk Vastgoedfinancieringen, Rijn & Vecht Projectontwikkeling) en vastgoedadvocaat Chantalle van Goethem (foto, Lawyers Alliance) hebben op diverse manieren gewerkt aan het opzetten en uitbouwen van een financieringsvehikel. ‘Ik zei dat ik de koopovereenkomst natuurlijk zou kunnen vernietigen, omdat de koper had gelogen. Dan zou de curator helemaal geen pand meer in de boedel hebben, dat hij bovendien al had verkocht. “Probeert u dan maar eens uit die vijver te klimmen!”’

Van Goethem: ‘Als jongste advocaat van Nederland in 1989 ben ik toevallig de bouwpraktijk in gerold. Die praktijk past wel bij mij. Ik ben ook een paar jaar rechter geweest, maar dat vond ik te statisch, afgezien van het getuigenverhoor. Vanaf 2014 werkte ik met Maarten aan een nieuwe vorm van vastgoedfinanciering.’

Rövekamp: ‘In 2001 begon ik met mijn bedrijf een eerste ontwikkeling van bedrijfsgebouwen in Zaanstad. We kochten een klantenbestand van de Kamer van Koophandel en stuurden een kaart naar 10.000 adressen, niet zijnde horeca of detailhandel. Dan krijg je in de regel zo’n zeventig bedrijven die interesse tonen. Dat deden we ook in verschillende andere plaatsen. Toen de crisis kwam, waren er nog steeds wel kopers voor de bedrijfsgebouwen, maar als ze voor geld bij de bank kwamen, wilden die niet meer. De Rabobank belde: wij mogen van hogerhand uw type klant, de MKB-er, niet meer financieren. Andere banken wilden het ook niet, dus gingen de kopers het voorlopig koopcontract alsnog ontbinden. Op een bepaald moment stond er €900.000 leeg te kraaien.

Toen kwam er een ondernemer met €75.000 spaargeld, die toch wilde ontbinden. Wij bedachten dat hij alvast die €75.000 kon betalen, dan leenden wij de andere helft van de koopprijs en borgden die met een hypotheekakte op het aangekochte onroerend goed. En daar hadden we Chantalle voor nodig, voor de vormgeving van de lening met als onderpand vastgoed.’

Van Goethem: ‘Maarten heeft het opgezet, met de partners die makelaar en marketeer zijn. De juridische vormgeving was uniek. Zij werden financier.’

Oud-ondernemers met geld

Rövekamp: ‘We hadden al snel zes hypotheekakten. We gingen mensen bellen, vaak oud-ondernemers met geld. Neem hypotheekakten van ons over, zeiden we, met een akte van cessie via een notaris. Dan word je geen eigenaar, je hoeft niet naar VVE-vergaderingen, je wordt hypotheekverstrekker en de eigenaar van het pand zal je betalen. En als de hypotheekrente acht dagen te laat wordt betaald, heb je het recht om iemand in gebreke te stellen en de veiling in te zetten.’

Van Goethem: ‘Alle worst-case scenario’s waren uitgedacht, alle zekerheden die je maar kon bedenken werden aan het product gehangen. Bij wijze van spreken werd per uur uitgeschreven: op welk moment kun je welke stap zetten voor welke extra zekerheid?’

Rövekamp: ‘Op een gegeven moment was de vraag: zijn we misschien een bank geworden? Chantalle heeft toen een zogenaamd reikwijdteverzoek ingediend bij de AFM, en die zei dat we geen bank waren. Inmiddels werken hier 77 mensen en staat er voor meer dan €400 mln aan leningen in de boeken. De investeerders vroegen ons om de administratie te doen. Ze wilden de zekerheid dat ze iedere eerste werkdag van de maand rente en aflossing zouden ontvangen, of de debiteur, de hypotheeknemer, nou had betaald had of niet. Wij treden in de rechten van de hypotheekgever, en incasseerden bij de hypotheeknemer. Ook voor die scenario’s spraken we met Chantalle.’

Vliegende vaart

Van Goethem: ‘Dat is een factoring overeenkomst: Maartens bedrijf neemt de zekerheid over, en de uitlener krijgt altijd zijn geld. Ik heb in het begin overigens ook deelgenomen in het bedrijf, als aandeelhouder en directielid. Maar de andere drie zetten er een vliegende vaart in, en dat paste niet naast mijn advocatenpraktijk, en ik ben dan toch meer op mijn plaats als adviseur. Daarom ging ik na een jaar uit de directie, en werd weer puur adviseur van het bedrijf. Er zijn altijd juridische dingen die spelen, zoals een enkele hypotheeknemer die zijn verplichting niet nakomt.’

Rövekamp: ‘Zoals dat kinderdagverblijf dat failliet ging.’

Van Goethem: ‘Dat waren oplichters, ze hadden over alles gelogen!’

Rövekamp: ‘De Belastingdienst trok de stekker eruit. Nu is een kinderdagverblijf niet het meest interessante object, maar er zaten twee appartementen bij. De leensom was €395.000 op een WOZ-waarde van €515.000. Het pand moest verkocht worden, en dat lukte binnen drie maanden. De geldgever kreeg zijn geld terug, er ging geld naar de Belastingdienst en ook de kosten die Chantalle had gemaakt werden vergoed.’

Van Goethem: ‘De curator dacht: wat heb ik nu aan mijn fiets hangen? Hij zei: waarom moeten ook de kosten van de vastgoedfinancier en uw kosten worden betaald? Ik zei dat ik de koopovereenkomst natuurlijk zou kunnen vernietigen, omdat de koper had gelogen. Dan zou de curator helemaal geen pand meer in de boedel hebben, dat hij bovendien al had verkocht. “Probeert u dan maar eens uit die vijver te klimmen!” Toen werden als bij toverslag alle kosten vergoed.’

Het juiste antwoord

Rövekamp: ‘Als ondernemer moet je weten wanneer je professionele hulp moet inroepen. En dan is het fantastisch om Chantalle onder de sneltoets te hebben zitten. Voor de snelle antwoorden. Al heb je soms ook een discussie.’

Van Goethem: ‘Soms moet je elkaar overtuigen. En dan is het fijn dat je het bedrijf kent. En dat zij ook weten dat je niet het wenselijke antwoord geeft, maar het juiste. Als je de klant naar de mond praat, kun je niet goed adviseren, je moet altijd kritisch blijven.’

Eerdere Interviews

Delen:

Twitter
LinkedIn
Email

Overzicht pagina:

Thema

Interview:

Cliënt en juridisch adviseur: ‘Als je de klant naar de mond praat, kun je niet goed adviseren’

Projectontwikkelaar Maarten Rövekamp (Mogelijk Vastgoedfinancieringen, Rijn & Vecht Projectontwikkeling) en vastgoedadvocaat Chantalle van Goethem (foto, Lawyers Alliance) hebben op diverse manieren gewerkt aan het opzetten en uitbouwen van een financieringsvehikel. ‘Ik zei dat ik de koopovereenkomst natuurlijk zou kunnen vernietigen, omdat de koper had gelogen. Dan zou de curator helemaal geen pand meer in de boedel hebben, dat hij bovendien al had verkocht. “Probeert u dan maar eens uit die vijver te klimmen!”’

Van Goethem: ‘Als jongste advocaat van Nederland in 1989 ben ik toevallig de bouwpraktijk in gerold. Die praktijk past wel bij mij. Ik ben ook een paar jaar rechter geweest, maar dat vond ik te statisch, afgezien van het getuigenverhoor. Vanaf 2014 werkte ik met Maarten aan een nieuwe vorm van vastgoedfinanciering.’

Rövekamp: ‘In 2001 begon ik met mijn bedrijf een eerste ontwikkeling van bedrijfsgebouwen in Zaanstad. We kochten een klantenbestand van de Kamer van Koophandel en stuurden een kaart naar 10.000 adressen, niet zijnde horeca of detailhandel. Dan krijg je in de regel zo’n zeventig bedrijven die interesse tonen. Dat deden we ook in verschillende andere plaatsen. Toen de crisis kwam, waren er nog steeds wel kopers voor de bedrijfsgebouwen, maar als ze voor geld bij de bank kwamen, wilden die niet meer. De Rabobank belde: wij mogen van hogerhand uw type klant, de MKB-er, niet meer financieren. Andere banken wilden het ook niet, dus gingen de kopers het voorlopig koopcontract alsnog ontbinden. Op een bepaald moment stond er €900.000 leeg te kraaien.

Toen kwam er een ondernemer met €75.000 spaargeld, die toch wilde ontbinden. Wij bedachten dat hij alvast die €75.000 kon betalen, dan leenden wij de andere helft van de koopprijs en borgden die met een hypotheekakte op het aangekochte onroerend goed. En daar hadden we Chantalle voor nodig, voor de vormgeving van de lening met als onderpand vastgoed.’

Van Goethem: ‘Maarten heeft het opgezet, met de partners die makelaar en marketeer zijn. De juridische vormgeving was uniek. Zij werden financier.’

Oud-ondernemers met geld

Rövekamp: ‘We hadden al snel zes hypotheekakten. We gingen mensen bellen, vaak oud-ondernemers met geld. Neem hypotheekakten van ons over, zeiden we, met een akte van cessie via een notaris. Dan word je geen eigenaar, je hoeft niet naar VVE-vergaderingen, je wordt hypotheekverstrekker en de eigenaar van het pand zal je betalen. En als de hypotheekrente acht dagen te laat wordt betaald, heb je het recht om iemand in gebreke te stellen en de veiling in te zetten.’

Van Goethem: ‘Alle worst-case scenario’s waren uitgedacht, alle zekerheden die je maar kon bedenken werden aan het product gehangen. Bij wijze van spreken werd per uur uitgeschreven: op welk moment kun je welke stap zetten voor welke extra zekerheid?’

Rövekamp: ‘Op een gegeven moment was de vraag: zijn we misschien een bank geworden? Chantalle heeft toen een zogenaamd reikwijdteverzoek ingediend bij de AFM, en die zei dat we geen bank waren. Inmiddels werken hier 77 mensen en staat er voor meer dan €400 mln aan leningen in de boeken. De investeerders vroegen ons om de administratie te doen. Ze wilden de zekerheid dat ze iedere eerste werkdag van de maand rente en aflossing zouden ontvangen, of de debiteur, de hypotheeknemer, nou had betaald had of niet. Wij treden in de rechten van de hypotheekgever, en incasseerden bij de hypotheeknemer. Ook voor die scenario’s spraken we met Chantalle.’

Vliegende vaart

Van Goethem: ‘Dat is een factoring overeenkomst: Maartens bedrijf neemt de zekerheid over, en de uitlener krijgt altijd zijn geld. Ik heb in het begin overigens ook deelgenomen in het bedrijf, als aandeelhouder en directielid. Maar de andere drie zetten er een vliegende vaart in, en dat paste niet naast mijn advocatenpraktijk, en ik ben dan toch meer op mijn plaats als adviseur. Daarom ging ik na een jaar uit de directie, en werd weer puur adviseur van het bedrijf. Er zijn altijd juridische dingen die spelen, zoals een enkele hypotheeknemer die zijn verplichting niet nakomt.’

Rövekamp: ‘Zoals dat kinderdagverblijf dat failliet ging.’

Van Goethem: ‘Dat waren oplichters, ze hadden over alles gelogen!’

Rövekamp: ‘De Belastingdienst trok de stekker eruit. Nu is een kinderdagverblijf niet het meest interessante object, maar er zaten twee appartementen bij. De leensom was €395.000 op een WOZ-waarde van €515.000. Het pand moest verkocht worden, en dat lukte binnen drie maanden. De geldgever kreeg zijn geld terug, er ging geld naar de Belastingdienst en ook de kosten die Chantalle had gemaakt werden vergoed.’

Van Goethem: ‘De curator dacht: wat heb ik nu aan mijn fiets hangen? Hij zei: waarom moeten ook de kosten van de vastgoedfinancier en uw kosten worden betaald? Ik zei dat ik de koopovereenkomst natuurlijk zou kunnen vernietigen, omdat de koper had gelogen. Dan zou de curator helemaal geen pand meer in de boedel hebben, dat hij bovendien al had verkocht. “Probeert u dan maar eens uit die vijver te klimmen!” Toen werden als bij toverslag alle kosten vergoed.’

Het juiste antwoord

Rövekamp: ‘Als ondernemer moet je weten wanneer je professionele hulp moet inroepen. En dan is het fantastisch om Chantalle onder de sneltoets te hebben zitten. Voor de snelle antwoorden. Al heb je soms ook een discussie.’

Van Goethem: ‘Soms moet je elkaar overtuigen. En dan is het fijn dat je het bedrijf kent. En dat zij ook weten dat je niet het wenselijke antwoord geeft, maar het juiste. Als je de klant naar de mond praat, kun je niet goed adviseren, je moet altijd kritisch blijven.’

Eerdere Berichten

Delen:

Twitter
LinkedIn
Email

Overzicht pagina:

Privacy Cookies

Leuk dat u er bent. Nog even dit:

LEGALE ZAKEN maakt gebruik van cookies om het gebruik van de website te analyseren, om het mogelijk te maken content via social media te delen. Deze cookies worden ook geplaatst door derden. Wij gaan zorgvuldig met uw privégegevens om. Klik op ‘lees verder’ voor uitgebreide informatie.

Door deze melding weg te klikken of gebruik te blijven maken van deze site stemt u hiermee in. 

Privacy Cookies

Leuk dat u er bent. Nog even dit:

LEGALE ZAKEN maakt gebruik van cookies om het gebruik van de website te analyseren, om het mogelijk te maken content via social media te delen. Deze cookies worden ook geplaatst door derden. Wij gaan zorgvuldig met uw privégegevens om. Klik op ‘lees verder’ voor uitgebreide informatie.

Door deze melding weg te klikken of gebruik te blijven maken van deze site stemt u hiermee in.